冯毅成：“取消公摊”尚不具备迅速全面推行的条件

冯毅成 近日，河北省张家口市、湖南省衡阳市等多地宣布“取消公摊”，将于近期执行。而早在今年4月，广东省肇庆市就已发布通知，要按照套内面积宣传销售。

这些“取消公摊”的政策旨在规范商品房销售行为，减少矛盾纠纷，维护市场公平和消费者权益，此举被认为是楼市几十年来最大的改变，有望重塑房地产市场的公平、公正和透明。

这引起了全国楼市的广泛关注，并有不少网友期待，是否可能在明年大范围推行“取消公摊”。

但我认为，“取消公摊”政策虽好，也是大势所趋，但到目前为止所提到的“取消公摊”更多是销售环节的一种计价算法而已，并不是从政策法规层面完善规定以后彻底地根除“公摊”对购房、住房带来的不利影响。

目前，全国范围内尚不具备全面迅速推行的条件，对于“取消公摊”，不能仅仅只从交易门槛、产品设计这样单一维度去审视，而要从政策法规完善、救市大局、广大家庭的资产保值、楼市循环、价量作用等多个维度去考虑。

在此基础上，有几点关系需要明确。

1、新规与旧规代际产品之间的关系

当前，市场上存在几种代际产品：

“零公摊”（“取消公摊”）、真四代、“准四代”、老三代。

在“取消公摊”概念出来之前，市场上只有后面三种。

其中，老三代是对最传统、最普遍的商品房产品的一种泛指。

“真四代”实际上是借鉴新加坡、马来西亚等局部地区森林城市形态下立体开发理念的一种称谓，通俗讲是把庭院搬到高层建筑的阳台、露台之上，形成空中庭院。

“准四代”是在“真四代”基础上的一种政策妥协产品，即“真四代”尚不具备在中心城区大规模推广条件，于是在规划上允许开发商通过对花池、露台、过道等优化面积，即通常所说的“偷面积”，形成实得面积上的“买赠”。

原本建筑面积100㎡，套内75㎡，对上述空间“赠送”15㎡，所以空间实得率能够高达90%，甚至部分区域已经在研究空间实得率120%—130%的设计方案。

这些方案在宣传上也是主打一个“零公摊”。

而“取消公摊”后的“零公摊”与“准四代”“真四代”的空间实得率有何区别？以原本建筑面积100㎡、套内75㎡、公摊25㎡的产品为例来说明：

“真四代”“准四代”是在你购买100㎡（套内75㎡）的基础上，通过“赠送面积”形式给你15㎡（举例，并非定额），甚至给你25㎡或更多。

“取消公摊”是在购买环节，直接按照75㎡的套内面积计价销售。

当然，这里有一个环节需要各地明确，除了按照套内面积计价外，在购房办证环节是否都按照75㎡登记建筑面积？

严格来说，只有当套内面积与建筑面积登记一致的情况下，才是真正意义上的取消公摊。

2、“取消公摊”对旧规产品可能产生的影响

原本，今年全国多地推出“准四代”产品就是一个政策妥协之后的产品方案，是为了帮助用户增加实得面积所推出的临时性、过渡性、实验性的规划政策，实际上起到的作用是“加量不加价”，以防止价格进一步下跌。

如果全国大面积出现“取消公摊”的产品，那么在新房市场里，就不得不出现一个基本矛盾：“零公摊”与有公摊如何相处？在空间实得率上先天不足的“准四代”就不得不在价格上相应做出优惠方案来保证竞争优势。

所以，就不得不审视“取消公摊”政策的短期目的和长远目的分别是什么？

我认为，短期目的是主管单位激发那些原本就有购房需求的潜在消费者的购买意愿，增加对产品的信心，激活局部的、阶段性的市场交易热度，是一种交易门槛上的宽松政策。

而长远目的则是通过产品规划、设计改革整体提升生活品质，是一种在规划层面的深层次改革。

既然短期目的是为了激活消费，而全国多地已经在今年推出了“准四代”产品，那么短期之内就不太可能再在当地推出“取消公摊”的交易政策，否则政策之间会形成撞车，同时会对市场造成多个层面的不利影响。

在“零公摊”和有公摊两种产品并存的阶段里，前者拥有契税、装修费、能耗费、物业费等使用成本更低的显著优势。

从长远来看，全面取消公摊是大势所趋，而根据建筑面积计算而来的使用成本，最终的变化也不会太大，这仅仅只是一个计价方式（面积）的变化而已，相关费用收取方后期可能会对单价进行调整。

像常年在全国新房市场表现突出的某二线城市，今年是推出“准四代”和“真四代”的元年，我预计短期之内不会发布“取消公摊”的政策，起码从实际需求来看，暂时没有这个必要，而从实际利益来看，也并不有利。

3、新房与旧房之间的关系

新房不断降低公摊，增加实得面积，那么直接受到冲击的就是老规划下的二手房，同样是100㎡的房子，新规下的新房实得面积是100㎡，老规划下的面积是公摊25%，实得面积75㎡，这意味着仅仅是实得面积上的差距就迫使二手房要降价25%才有可能成功出售。

特别是持房家庭，在贷款压力之下，房屋贬值会带来更大的家庭资产贬值。这部分群体的利益是关乎到民生的巨大利益。

长远来看，零公摊确实是大势所趋，但这并不意味着短期之内会迅速全面取消。

对于无房一族中的大多数人而言，只需要以一个相对的门槛价钱买到房子就行，但这不意味着一定要把所有利益都放在新房的规划建造端口，而应该考虑整体风险与利益的平衡。

4、二手房出售的计价方式问题

目前，市面上“取消公摊”的城市主要是针对新房销售环节进行的政策规定，那么在销售二手房时，究竟如何计算面积？是按照建筑面积计价，还是按照套内面积计价？

在弄清计价方式之前，尚不能轻易断定这些价格的涨跌方向。但有一点可以肯定的是，如果“取消公摊”新规下的新房是按照套内面积计价，而老规下的二手房仍然按照包含公摊的建筑面积计价，那么这将是二手房出售环节的重大不利因素，这种被动局面将顺势传导至老规之下的新房市场，包括老三代、“准四代”乃至“真四代”。

5、物业收费与服务品质矛盾

取消公摊对物业收费和服务质量会带来一些麻烦。

这里大致可分为两种情况，一是在交易环节只按照套内面积计价，实际上在房产证上登记的建筑面积仍然包括公摊面积；二是彻底取消公摊，即房产证上的建筑面积和套内面积一样。

但不管是哪一种情况，都会对后期物业收费计价方式带来困扰。

如果是第一种情况，那么物业公司仍然按照包含公摊的建筑面积来收费，也会加大与业主的沟通成本，并可能造成关系紧张。

如果是第一种情况，那么物业收费大概率会对应涨价，因为小区的总体服务成本是不会因为套内面积的改变而减少的。

原来建筑面积100平米的房子，每平米每月3元，也就是每一户要交300元物业费。现在去掉公摊，只有80平米，每月只用交240元，每月少交60元，每年少交720元，如果小区有1000户，那么就是整体少交72万元。

我们以武汉豪宅板块的两个楼盘为例，新希望D10和华润武汉瑞府都是武汉目前顶级豪宅盘，公区面积装修豪华，且维护标准非常高，有大量的水景、名贵植物、奢华装修等，而目前暂定的物业收费标准是3.84元/㎡。

客观而言，如果交房以后长期按照目前所呈现的服务效果来看，3.84元/㎡的收费标准是较低的，或者说，物业公司在这套收费标准下给出的服务显得非常有诚意。要知道，附近某豪宅在服务标准差距并不大的情况下，收费标准是6.5元/㎡（这是在物业费新规之前通过的方案标准）。

所以，“取消公摊”发生在武汉这种地方就会带来物业矛盾的激化。因为前两个豪宅的物业收费标准已经是目前行业的上限，如果“取消公摊”，带来整体可收的物业费下降，那么留给开发商的路只有两条：

一是主动降低服务品质以保证正常运营，二是在设计建造小区的源头上就主动拉低小区档次，以保证后期服务成本整体不需要太高。但无论是走哪条路，最终受损失的还是业主。

所以，物业费相应涨价是一种对冲损失的策略方案，但这又涉及两个问题，一是现行的物业收费标准上限可能会被突破，政策是否允许？这方面在制定“取消公摊”政策时就要充分考虑政策整体的协调性。

此前我就讲过，物业费的收费标准不是越高越好，也不是越低越好，而是与小区对应需求标准适配最好。当然，对于广大的中低档次小区（物业服务评级在1级—3级），特别是物业收费本就存在较大“水分”的小区，那么通过“取消公摊”来变相降低物业费是非常不错的形式。

6、公共面积的权益问题

这里还有一个核心问题值得关注。

公摊通俗讲就是楼房产权人共同所有的公用部分的建筑面积。如果今后“取消公摊”，业主只购买套内面积，那么所谓的公共面积权益到底归谁所有？这其中就包括公共区域的使用权、经营所得的收益权等。

这些都需要在政策法规层面明确。

7、结束语

全国多地楼市正在探底企稳，包括去化周期、价量水平等部分中观指标都在好转，所以此时并不宜急于跟风推出“零公摊”。

推出零公摊的房子，并不会直接带来楼市复苏，或者大范围拉动原本没有购房需求的人群入市，它只能让本来就有购房需求的人群买到设计更优、门槛更低的房源。而与此同时，会使得持有老规划房源的人群更加恐慌资产贬值。

也就是说，短期内全面推出“零公摊”房源只会对局部市场产生阶段性、挤压式的流动性，而对于救市的大局正向影响不会太明显。

当前，很多新房、二手房的房价已经非常低廉，购房门槛也是史上最低，对于确有购房需求的群体而言，完全可以在新房市场的诸多特价房源中寻找入市机会，或者在海量的二手房源中挑选合适的机会。

当然，“零公摊”是大势所趋，最终将会全面推行，而本文要分析和讨论的重点是，“零公摊”政策需要因城施策，按照阶段需求从大局利益（大多数人的利益）去慎重考虑。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者